Der Kauf eines Hauses ist oftmals die größte Investition im Leben - eine langfristige Entscheidung mit Langzeitfolgen, bei der es um hohe Summen geht. Da versteht es sich von selbst, dass beim Kaufvertrag nichts dem Zufall überlassen werden darf. Was aber ist bei Immobilien-Kaufverträgen im Zusammenhang mit Neubauten zu beachten? Im Folgenden erfährst Du alles wissenswerte kompakt zusammengefasst.
Wer Hauseigentümer werden will, ist auf den Kauf angewiesen - es sei denn, das Bauvorhaben wird komplett in Eigenregie durchgeführt. Die Vermarktung und Errichtung von Neubauten erfolgt durch entsprechende Immobilienunternehmen, Bauträger oder Immobilienmakler. Der Kaufvertrag wird teilweise erst nach Fertigstellung des Neubaus abgeschlossen, teilweise aber auch schon davor. Anders sieht es aus, wenn das Bauvorhaben über einen Bauträger verwirklicht wird, da hier der Kaufvertrag immer vor der Hausfertigstellung unterschrieben wird. Die individuelle Planung und Errichtung sind der Grund dafür.
Vor Unterzeichnung Vertrag genau überprüfen
Das vermutlich Wichtigste im Rahmen der Vertragsunterzeichnung ist die Vorbereitung. Es ist von hoher Bedeutung, den Vertrag mehrmals genau durchzulesen, am besten gemeinsam mit weiteren, unabhängigen Personen. Das können zum Beispiel Verwandte oder Freunde sein, die sich im Häuserbau oder Vertragsrecht auskennen. Passagen, die unklar oder missverständlich für den Käufer sind, sollten unbedingt mit dem Verkäufer besprochen werden. Sollte man auch nach dem Gespräch unsicher sein, lohnt es sich oftmals, einen Anwalt hinzuzuziehen, um den Vertrag oder einzelne Passagen prüfen zu lassen. Es ist auch von hoher Bedeutung zu überprüfen, ob alle mündlich zugesicherten Leistungen auch schriftlich im Vertrag zu finden sind. Sollte dies nicht der Fall sein, solltest Du unbedingt verlangen, dass dies schriftlich vereinbart wird.
Gleichzeitig bieten viele Baugesellschaften an, den Vertrag gemeinsam mit dem Käufer durchzugehen. In den meisten Fällen bringt dies viel Klarheit, da man gemeinsam Schritt für Schritt alle Leistungen, Pflichten und Termine durchgeht. Ab und an ist Vorsicht geboten, vor allem dann, wenn der Verkäufer möchte, dass der Vertrag schnell unterschrieben wird. Lass' Dich niemals bei der Vertragsunterzeichnung unter Druck setzen.
Vorvertrag beim Hauskauf - macht er Sinn?
Bis es zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt, kann einige Zeit vergehen. Mancher Kaufinteressent möchte sich daher sein Wunschobjekt schon gerne vorher sichern. Einige Makler bieten Interessenten gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr an, wodurch das Objekt eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten offeriert wird. Die rechtliche Zulässigkeit solcher Gebühren ist allerdings umstritten, ebenso deren Wirksamkeit. Eine - eher selten genutzte - Form der Interessentenabsicherung ist der Vorvertrag. Das ist eine für beide Seiten rechtlich verbindliche Vereinbarung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Der Vorvertrag bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung und ist somit mit zusätzlichen Kosten verbunden. Besser ist es, sich mit dem Verkäufer direkt zügig einig zu werden.
Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag machen nur dann Sinn, wenn aus bestimmten Gründen der Abschluss eines Kaufvertrages länger dauert als sonst üblich. Mit dem Vorvertrag entstehen zusätzliche Kosten und zusätzliche Zeitaufwendungen für beide Seiten, es sollte deshalb genau geprüft werden, ob ein solcher Vertrag vorab nötig ist.
Die verschiedenen Kaufverträge bei Immobilien
Auch wenn Immobilien-Kaufverträge immer eine individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer darstellen, weisen sie doch ähnliche Muster auf. Im Folgenden werden die gängigsten Vertragsarten genauer untersucht und voneinander unterschieden.
Der Immobilien-Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag ist generell eine Vereinbarung zum Erwerb des Eigentums an einer Sache gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das ist bei Immobilien-Kaufverträgen nicht anders. In der Regel besteht bei Kaufverträgen Formfreiheit, auch mündlich getroffene Vereinbarungen sind grunsätzlich rechtens. Bei Immobilien-Kaufverträgen gelten jedoch strengere Anforderungen. Für sie ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Das setzt die Schriftform voraus. Immobilien-Kaufverträge ohne Notar sind nichtig. Nur im Fall der Auflassung und Eintragung im Grundbuch kann ein nicht-notarieller Kaufvertrag ausnahmsweise doch wirksam werden. Dieser Fall ist jedoch extrem selten.
Käufer und Verkäufer sind bezüglich der inhaltlichen Gestaltung des Kaufvertrags frei. In der Praxis kommen häufig standardisierte Musterverträge zum Einsatz, die von den Notarkammern erarbeitet worden sind, um so Zeit und Geld zu sparen. Die Vertragsmuster bieten einen allgemeinen vertraglichen Rahmen, der Vertragstext wird dann im Hinblick auf die Gegebenheiten konkretisiert, angepasst und unter Umständen erweitert.
Der Bauträger-Kaufvertrag
Neubauvorhaben werden oftmals über Bauträger verwirklicht. Auch hier findet ein Immobilienkauf statt, für den ein Kaufvertrag vereinbart wird. Die Besonderheit besteht darin, dass ein Kauf bereits vor Errichtung des Baus erfolgt. Verträge mit dem Bauunternehmen stellen eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar. Bei der Kaufvereinbarung geht es um den Erwerb des Grundstücks, beim Werkvertrag um die Herstellung des Bauwerks. In der Regel werden beide Vertragsteile in einer Vertragsurkunde zusammengefasst. Die Anforderungen an den Bau werden dabei in einer Baubeschreibung festgelegt, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird. Eine weitere Besonderheit ist, dass die Zahlung des Kaufpreises bereits während der Bauphase - je nach Baufortschritt - erfolgt. Auch Bauträgerverträge bedürfen der notariellen Beurkundung.
Der Hauskaufvertrag
Im Kaufvertrag für ein Haus wird der Kauf des betreffenden Objektes mit dem Kaufpreis festgelegt, darüber hinaus regelt der Vertrag weitere Rechte und Pflichten der Vertragspartner.
Kann man aus einem Kaufvertrag für ein Haus aussteigen?
Grundsätzlich sind Verträge dazu da, eingehalten zu werden. Ein Widerrufsrecht steht Dir oftmals zu, jedoch nur für eine kurze Zeit (meistens 14 Tage). Danach kannst Du den Kauf eines Hauses in der Regel nicht rückgängig machen - es sei denn, der Verkäufer willigt in eine Vertragsauflösung ein. Das tut er in der Regel nur, wenn eine Abstandszahlung geleistet wird. Und diese ist berechtigt.
Der Grund dafür ist klar: Ein bestelltes Haus wird sofort in den Produktionsablauf des Herstellers eingeplant. Wird dieses Haus nun zurückgenommen, hat das Unternehmen eine Produktionslücke, die keineswegs dadurch geschlossen werden kann, dass man das nächstfolgende Haus vorzieht. Der Haushersteller kann also durch einen Rücktritt vom Vertrag Schaden erleiden. Und insofern ist gegen eine Abstandszahlung (Stornierungsgebühr) nichts einzuwenden - zumal dann nicht, wenn diese im Vertrag ausdrücklich erwähnt ist.
Was sind die Aufgaben des Notars beim Hauskauf?
Der Notar ist so etwas wie der neutrale Sachwalter bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkaufs. Er stellt sicher, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sind, entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die rechtliche Abwicklung. Seine konkreten Aufgaben:
Er prüft im Vorfeld die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der jeweiligen Immobilie (Grundbucheinträge, Baulasten, Vorkaufsrechte, evtl. Verpflichtungen usw.).
Er entwirft den Kaufvertrag. Der Vertragsentwurf muss zwar nicht zwingend vom Notar erstellt werden, aus praktischen und monetären Gründen ist das aber meist der Fall. Der Notar steht auch beratend und für Auskünfte zur Verfügung.
Der Notarvertrag muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Prüfung vorliegen. Beim Notartermin wird der Vertrag unterzeichnet und vom Notar beurkundet. In der Regel wird der Notar dabei auch ermächtigt, die weiteren Schritte zur Abwicklung durchzuführen.
Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?
Ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung wird der Käufer zum Eigentümer. Nach der Unterzeichnung und Beurkundung kümmert sich der Notar um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Er zeigt der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle den Kauf an und klärt eventuelle Vorkaufsrechte mit der Gemeinde.
Sind alle rechtlichen Hürden genommen, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Die Zahlung erfolgt entweder über ein Notaranderkonto oder direkt auf ein Konto des Verkäufers. Mit der Zahlung des Kaufpreises findet üblicherweise auch die Übergabe statt. Liegt - nach Zahlung der Grunderwerbsteuer - die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle vor, veranlasst der Notar dann die Eigentumsumschreibung.