Bauherren fehlt es beim Hausbau oder Hauskauf oftmals an Erfahrungswerten und Hintergrundwissen. Ein eigenes Haus ist schließlich ein Produkt, das selten im Leben häufiger als einmal gebaut wird. Dabei möchte man beim Haus bauen am liebsten von Anfang an alles richtig machen. Eine gewissenhafte Planung, die alle Aspekte – allen voran die Baukosten – einbezieht, ist deshalb besonders wichtig. Unsere Checkliste für den Hausbau hilft, einen ersten Überblick über alle beim Kauf eines Fertig- oder Massivhauses relevanten Aspekte zu erhalten.
Wir haben viel Zeit und Mühen in die folgenden Zeilen gesteckt, damit wir wirklich alle Bereiche abdecken können, die aus unserer Sicht entscheidend beim Hauskauf und Hausbau im Jahr 2022 sind. Wir hoffen, dass Dir die Checkliste einen Mehrwert bietet und freuen uns, wenn Du uns einen Kommentar hinterlässt. Viel Spaß mit dem Artikel!
Baufinanzierung
Die Zinslage der letzten Jahre war besonders attraktiv und kam Bauherren entgegen – es wurde viel gebaut, da die Konditionen und Zinssätze so günstig waren. Im Frühjahr und Sommer 2022 stiegen die Zinsen vom Allzeittief langsam wieder an und befinden sich aktuell immer noch im akzeptablen Bereich. Wenn man zurückblickt, sind 3% Zinsen ein unterdurchschnittlicher Wert, der für Bauherren nach wie vor stemmbar sein kann. Bei Baukrediten kommt es besonders auf einen guten Mix aus Fremd- und Eigenfinanzierung an, um attraktive Zinssätze zu erhalten. Das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital entscheidet letztlich auch über die Summe der Zinskosten und die Laufzeit des Darlehens.
25 % – 40 % Eigenkapital
Im Jahr 2022 sind 25 % – 40 % der Gesamtkosten ein guter Richtwert fürs Eigenkapital beim Kauf des eigenen Hauses. Mit möglichst hohem Eigenkapital stärkt man seine Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe. Das Darlehen fällt dann auch niedriger aus und es entstehen weniger Kosten durch Zinsen. Es lohnt sich also, im Vorfeld zu sparen oder andere Investments für den Hauskauf aufzulösen.
Das eigene Finanzierungspotenzial überschlagen
Die entscheidende Frage lautet: Können die monatlichen Raten des Kredits über den gesamten Zeitraum bedient werden? Das eigene Finanzierungspotenzial ist schnell überschlagen: alle monatlichen Fixkosten abgezogen vom Einkommen. Ausreichend Spielraum ist immer gut. Es können Anschaffungen außer der Reihe oder das dringende Bedürfnis nach einem Urlaub anfallen. Plant deshalb mit mehr Spielraum als vielleicht nötig.
Die wichtigsten Kreditmodelle sind:
das Annuitätendarlehen
das Volltilgerdarlehen
das Bauspardarlehen
das Konstantdarlehen (eine Variante des Bauspardarlehens)
Finanzierung ohne Eigenkapital
Förderkredite (wobei seit Januar 2022 keine flächendeckenden KfW-Förderkredite mehr vergeben werden)
Die Kreditmodelle werden bald in einem weiteren Blogartikel näher beschrieben.
Haustyp
Die Vor- und Nachteile der einzelnen Haustypen sind nicht pauschal gegeben, sondern richten sich nach der individuellen Situation. Zudem sollte sich die Wahl einer Variante nicht nur am Preis orientieren. Qualität und persönliche Vorstellungen sind ebenso wichtig. In einer guten Entscheidung findet Alles ausgewogen zusammen, denn im eigenen Haus will man sich natürlich viele Jahre lang wohlfühlen. Hier findet ihr die aktuellen Bautrends neben dem klassischen Einfamilienhaus.
Folgende Aspekte sind bei der Wahl des Haustyps zu beachten:
Baumaterial: Fertighaus (oft aus Holz) vs. Massivhaus (meistens aus Stein). Hier erhältst Du mehr Informationen über die Unterschiede der beiden Bauarten.
Ausbaustufen: Die Ausbaustufen der Häuser bestimmen, wie viel der Bauherr selbst zu erledigen hat - und bestimmen daher auch massiv den Preis des Hauses. Hier erfährst Du mehr zu den Ausbaustufen.
Stil/Architektur: Einfamilienhaus, Bungalow, Doppelhaus, Merhfamilienhaus (Mehrgenerationenhaus), Landhaus, Stadtvilla, Bauhaus - es gibt praktisch keine Hausart, die im Fertighausstil nicht gebaut werden kann.
Ökologie/Energieeffizienz: KfW 55, 40, 40 Plus, Plusenergiehaus, Passivhaus. Hinsichtlich der Energieeffizienz bestehen Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW. Leider sind flächendeckende Förderungen seit Januar 2022 nicht mehr aktiv, dennoch gibt es für einzelne Ausgaben in manchen Regionen Deutschlands noch Fördermöglichkeiten.
Energieeffizienz
Die Umsetzung eines hohen ökologischen Standards hebt beim Hausbau erstmal die Kosten. Die anfängliche Investition führt aber langfristig zu geringeren Energiekosten. Ob und wann sich die höhere Investition in die Energieeffizienz wirklich amortisiert, lässt sich nicht pauschal sagen und muss vorab berechnet werden. Auch lassen sich staatliche Förderungen beantragen. Holzhäuser gelten als ökologisch wertvoll, aber auch Steinhäuser können nach hohem ökologischen Standard gebaut werden. Es empfiehlt sich, Anbieter, Bauweisen und Angebote mit dem eigenen ökologischen Anspruch abzugleichen, um die persönlich beste Lösung hinsichtlich Preis und Leistung zu finden.
Baukosten berechnen
Für die Planungssicherheit braucht man eine konkrete Preiskalkulation mit allen Posten. Eine Gesamtkalkulation bezieht mindestens die folgenden Aspekte ein:
reine Kosten für das Grundstück (Kaufpreis)
weitere Kosten für das Grundstück: Kosten für Makler- und Notar, Vermessung, Baugrunduntersuchung, Eintragung ins Grundbuch
Kosten für die Erschließung des Grundstücks
Kosten für die Bereinigung bzw. das Herrichten vom Grundstück (Sträucher, Bäume, alte Gebäude)
Vorbereitung des Grundstücks für die Bebauung (z. B. Zufahrtswege, Lagerflächen)
Kosten für Erdbauarbeiten
Kosten für die Bauplanung, z. B. Architektenhonorar
Bauwerk: Kosten für die Baukonstruktion
Bauwerk: Kosten für technische Hausanlagen: Sanitär-, Elektro-, Heizungs- und ggfs. Lüftungsanlagen
Kosten für Anbauten bzw. zusätzliche Baumaßnahmen, wie z. B. Carport, Gartenhaus, etc.
Kosten für die Inneneinrichtung, bspw. Einbauküche, aber auch Mobiliar
Kosten für Garten, z. B. Befestigung und Bepflanzung
Betriebskosten Wasser und Strom während der Bauphase
Versicherungen
Wenn Du den Preis für Dein Fertig- oder Massivhaus berechnen möchtest, dann klicke auf den unteren Link und nutze unseren kostenlosen Fertighausrechner.
Baukonzept
Bauen in Zusammenarbeit mit einem Fertig- oder Massivhaushersteller
Wer in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (Fertighaushersteller / Massivhaushersteller) baut, kommt ohne die eigene Beauftragung eines Architekten aus, was Kosten spart. Der am Bauprojekt beteiligte Architekt arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Generell gilt, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt diesen begutachtet hätte – auch wenn es sich um vorgeplante Typenhäuser handelt. Generalunternehmer bieten vor allem Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse und die weitere Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Grad individualisiert werden können. Manche Generalunternehmer ermöglichen Bauherren sogar die gänzlich freie Planung, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen müsste. Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis hin zur Abnahme. In manchen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, in anderen Fällen beauftragt er weitere Baufirmen bzw. Handwerker für bestimmte Teilleistungen. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von Mängeln wichtig.
Bauen in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten
Wer sein Haus ganz individuell bauen möchte, baut in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten ein von Grund auf selbst geplantes Haus. Bei dieser Variante entwickelt der Architekt gemeinsam mit den Bauherren alle Elemente des Hauses selbst. Dafür muss er sich intensiv in die Planung einbringen und aus den vielen Möglichkeiten auswählen. Der Architekt besorgt auch alle für die Baugenehmigung benötigten Unterlagen. Er kann dann dem Bauherren wahlweise während der folgenden Bauphase als Bauleiter zur Seite stehen oder das Bauprojekt komplett an die ausführende Baufirma übergeben. In sehr vielen Fällen ist das Architekten-Haus die teuerste Variante, dafür kann das Haus komplett individuell gefertigt werden.
Bauen in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer
Wer in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer baut, kommt ohne die eigene Beauftragung eines Architekten aus, was Kosten spart. Der am Bauprojekt beteiligte Architekt arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Generell gilt, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt diesen begutachtet hat – auch wenn es sich um vorgeplante Typenhäuser z.B. von einem Fertighaushersteller handelt. Generalunternehmer bieten vor allem Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse und die weitere Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Grad individualisiert werden können. Manche Generalunternehmer ermöglichen Bauherren sogar die gänzlich freie Planung, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen muss.
Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis hin zur Abnahme. In manchen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, in anderen Fällen beauftragt er weitere (Sub-) Baufirmen bzw. Handwerker für bestimmte Teilleistungen. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner für Bauherren. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von Mängeln wichtig.
Bauunternehmer
Der Bauunternehmer sollte genau zum individuellen Projekt passen. Das wird meistens unterschätzt: Nicht immer steht hinter dem Angebot auch eine zufriedenstellende Erfahrung hinsichtlich des spezifischen Bauvorhabens.
Jedes Bauunternehmen hat seine eigenen baulichen Stärken und die Spezialisierung ist in dem breiten Angebot oft nicht leicht zu identifizieren. Direkte Erfahrungsberichte von Personen, die bereits mit dieser Baufirma gebaut haben, sind wichtig für die Vertrauensbildung.
Der offensichtlichste Unterschied zwischen Bauunternehmern ist zunächst der Preis. Jedoch sollte dieser nicht allein entscheidend sein. Ebenso wichtig sind: Erfahrungswerte, Bauweisen, Baumaterialien, Qualität und Vertrauen. Für den Kunden ist es oft schwer, auszumachen, wie die Bauunternehmer einzuschätzen sind. Hier kannst Du mehr zum Vergleich von Baufirmen lernen.
Durchsicht der Verträge
Bevor ein Bauvertrag mit seinen oft unverständlichen Vertragsklauseln unterzeichnet wird, sollte sichergestellt werden, dass Bau- und Leistungsumfang genau den eigenen Vorstellungen entsprechen. Zudem ist der Vertrag erst dann gut, wenn er hinsichtlich des Leistungsumfangs vollständig ist und hinsichtlich der Risiken der Bauphase absichert.
Selbstredend hat die Baufirma bei Verhandlungen und Vertragstexten mehr Erfahrung als angehende Bauherren. Dafür kann man sich Unterstützung holen, um die Verhandlungsposition zu stärken. Es ist daher immer empfehlenswert, Verträge mit Experten durchzugehen und diese mit anderen Angeboten zu vergleichen.
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Der Verbraucherbauvertrag
Der Gesetzgeber hat das Werkvertragsrecht reformiert. Mit Beginn des Jahres 2018 gelten eine Reihe neuer Regeln. Mit dem neu geschaffenen Verbraucherbauvertrag sollen Bauherren rechtlich gestärkt werden. Dabei wurde auch das Widerrufsrecht reformiert. Bauherren können jeden Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach der Unterzeichnung widerrufen. Dabei müssen keine Angaben zum Grund gemacht werden. Der Bauunternhemer ist diesbezüglich verpflichtet, dem Bauherren eine Widerrufsbelehrung auszustellen.
Das Grundstück
Zum Hausbau wird ein passendes Grundstück benötigt. Mit dem Thema Grundstück sind eine Reihe wichtiger Fragen verbunden. Schon beim Grundstück können Fehlplanungen und Mehrkosten vermieden werden.
Der neue Lebensmittelpunkt
Das neue Grundstück soll der zukünftige Lebensmittelpunkt werden. Hierbei ist Folgendes wichtig: soziale Infrastruktur, öffentliches Verkehrsnetz, Fahrwege für Beruf und Freizeit, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und nicht zuletzt der Flächennutzungsplan (dieser gibt Auskunft darüber, was in der Umgebung in Zukunft baulich geplant ist).
Der Bebauungsplan
Für jedes Grundstück gelten klar geregelte, baurechtliche Bestimmungen: Man kann auf einem Grundstück nicht einfach alles bauen, was man möchte. Bebauungspläne bestimmen Art und Maß der baulichen Nutzung und sind von Ort zu Ort – manchmal sogar von Straße zu Straße – unterschiedlich. Auch wenn für ein Grundstück noch kein konkreter Bebauungsplan vorliegen sollte, bestehen baurechtliche Bestimmungen. Diese sind innerhalb von Ortschaften durch § 34 des Baugesetzbuches sowie durch die unterschiedlichen Bauordnungen der Länder und Satzungen für bestimmte Gemeinden geregelt.
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Die Vermessung des Grundstücks
Alteigentümer und Käufer müssen bei Unklarheiten und Teilungen von Grundstücken bereits beim Kauf Vermessungen durchführen. Vermessungen aller Art können nur sog. öffentlich bestellte Vermessungsingenieure durchführen. Die Kosten dafür sollten bei der Kalkulation nicht vergessen werden.
Die Erschließung des Grundstücks
Es werden meistens bereits erschlossene Grundstücke verkauft. Käufer sollten den Erschließungsgrad des Grundstücks jedoch klären. Nur erschlossene Grundstücke dürfen bebaut werden und der Kostenfaktor Erschließung kann recht hoch ausfallen. Die Erschließung eines Grundstücks bedeutet, dass es über den Anschluss an die Ver- und Entsorgungsnetze verfügt: Wasser/Gas/Strom/Kanalisation, Straßen- und Telefonnetz.
Besonders auf mögliche entstehende Kosten ist zu achten! Denn bei dem sog. Erschließungsbeitrag können Kostenfallen durch die Umlegung der Kosten entstehen. Diese kann nämlich einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen und den neuen Eigentümer völlig unerwartet betreffen.
Das Bodengutachten
Auch die Qualität des Bodens hinsichtlich der Standfestigkeit, möglicher Altlasten und weiterer Aspekte sind zu begutachten. Dafür muss eine Bodenuntersuchung durchgeführt und ein Bodengutachten vor dem Bau angefertigt werden, da Baufirmen hinreichende Informationen zur Statik benötigen.
Die Kosten rund um das Grundstück
reine Grundstückspreise
Kosten Notar
Kosten der Eintragung ins Grundbuch
Grunderwerbssteuer
Kosten für Bodenuntersuchung und Bodengutachten
Kosten für die Erschließung des Grundstücks
Kosten für die Vermessung des Grundstücks
Versicherungen
Zu guter Letzt wollen wir auf die Versicherungen eingehen, die beim Hausbau eine wichtige Rolle spielen. Generell empfiehlt es sich, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Mit dieser sichern sich Bauherren gegen alle Schäden ab, die von der Baustelle ausgehen könnten. Das können ganz unterschiedliche Gefahren sein, wie z. B. herabfallende Bauteile auf das Auto des Nachbarn oder die generelle Verletzungsgefahr, die auf Baustellen gegeben ist.
Die Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung sichert gegen die Folgen von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen während der Bauphase ab. Die meisten Banken setzen eine solche Versicherung für die Vergabe von Krediten voraus. Es bietet sich deshalb an, bereits vor Beginn der Bauphase eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, in der die Feuer-Rohbau-Versicherung enthalten ist.
Die Bauleistungsversicherung sichert gegen Naturgewalten (z. B. Hochwasser oder Sturmschäden) sowie gegen Schäden durch Unbekannte (Vandalismus) ab. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel für alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Schäden durch Diebstahl können aufgenommen werden.
Die gesetzliche Bauhelfer-Unfallversicherung versichert private Bauhelfer wie z. B. Nachbarn oder Freunde, die beim Bau unterstützen. Bauherren sind übrigens verpflichtet, private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.
Die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke sichert gegen Schäden ab, die von dem unbebauten Grundstück ausgehen können. Das können z. B. umfallende Bäume, Unfälle bei Glätte oder Ähnliches sein. Diese Versicherung ist nur in Fällen sinnvoll, in denen kein Baubeginn kurz- oder mittelfristig ansteht oder das Grundstück unbebaut belassen werden soll.
Die Kosten für die Versicherungen richten sich in der Regel nach den Kosten des Bauvorhabens. Zu beachten ist immer, wie hoch die Deckungssummen der einzelnen Versicherungen und wie lange der Versicherungszeitraum angesetzt ist. Versicherungen müssen grundsätzlich vor Baubeginn abgeschlossen werden.
Falls Du Dich nun für den nächsten Schritt Deines Bauvorhabens gewappnet siehst, helfen Dir vielleicht folgende Links, um Deine weiteren Fragen zu beantworten: